Политический Эксперт

Традиционный для национального ипотечного рынка сценарий «декабрьский ажиотаж — январское затишье» в этом году не сработал. В течение «короткого» из-за каникул второго месяца зимы российские банки выдали ипотеки на 430 млрд руб., что стало рекордом. Сказались фактор ужесточения семейной ипотеки с 1 февраля и тренд на постепенное снижение ставок по рыночным программам. В первом полугодии рыночная ипотека продолжит дешеветь, но до комфортных значений для заемщиков еще очень далеко. Фото: Лилия Шарловская тестовый баннер под заглавное изображение «В течение первого месяца 2026 года россияне получили около 430 млрд руб. на покупку жилья в ипотеку. Этот результат стал максимальным для января за всю историю наблюдений. Объем выдач в денежном выражении более чем втрое превысил показатель января 2025 года и более чем в полтора раза – января 2024-го, когда ключевая ставка еще не достигла пиковых значений, а на рынке действовала массовая программа господдержки», — сообщила пресс-служба ВТБ. По ее данным, наибольшая активность заемщиков была зафиксирована в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, совокупно обеспечивших около 40% от общего числа сделок. Непривычный январский ажиотаж немного удивил экспертов. Обычно российский ипотечный рынок живет по другому сценарию, когда после декабрьского предновогоднего ажиотажа неизменно следует затишье. По оценке Frank RG, в декабре 2025 года банки выдали 168,8 тыс. ипотечных кредитов ( 54% к ноябрю 2025 года) на сумму 816,4 млрд руб. ( 60%). В декабре, по данным ОКБ, средний размер ссуды на покупку жилья достиг максимального уровня за всю историю ипотечного кредитования и составил 4,77 млн руб. При этом средний размер ипотеки на покупку жилья в новостройке составил 5,69 млн руб., на покупку вторички —3,74 млн руб. Средний срок ипотеки вырос до 285 месяцев (23 года 9 мес.). Однако в минувшем январе ожидаемого спокойствия не наступило: банки выдали рекордный для января объем жилищных ссуд. «Как правило, после новогодних праздников выдачи жилищных кредитов и количество поступающих заявок существенно сокращаются. В этот раз в январе продолжился ажиотаж декабря, связанный с изменением условий кредитования по «семейной» ипотеки», — пояснил «МК» директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. Напомним, что с 1 февраля 2026 года правительство изменило условия «семейной» ипотеки. Среди новаций — обязательное включение супруга в состав заемщиков (за исключением супруга — иностранного гражданина), регистрация детей по одному адресу с заемщиком, предоставление СНИЛС детей, благодаря которым клиент имеет право на получение льготной ипотеки. «Клиенты, не успевшие провести сделку в конце года, завершали ее в январе. Другие, ранее раздумывавшие, принимали окончательное решение», — сообщил старший вице-президент ВТБ Алексей Охорзин. В результате, с его слов, сформировался уникальный январский пик, который накрыл Россию не меньше аномальных снегопадов. «Такой сдвиг, безусловно, повлияет и на февральскую статистику. Однако после короткой паузы мы ожидаем возврата рынка к устойчивому росту», — добавил банкир. «Помимо высокого спроса на семейную ипотеку перед ужесточением условий ее выдачи январский бум также простимулировало снижение ставок по рыночной ипотеке до 20,5–21% годовых с 21–22% в декабре и 30–31% в начале 2025-го», — заметила аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. В конце января средняя ставка по ипотеке на первичном рынке уменьшилась до 20,49% (-0,37 п.п. за последнюю неделю месяца и -0,76 п.п. с начала года), на вторичном — до 20,5% (-0,26 п.п. за неделю и -0,72 п.п. с начала года), — подсчитали в ДОМ.РФ. Напомним, ключевая ставка ЦБ, от которой зависит стоимость банковского кредитования, сейчас находится на уровне 16%. С 28 января снизил процентные ставки по рыночным ипотечным программам на 3,3 процентных пункта один из крупнейших банков с госучастием. По новым условиям минимальные ставки с учетом дисконтов на покупку квартир (на первичном и вторичном рынках) теперь составляют 19,3% годовых, на рефинансирование кредитов на квартиры — 19,6% годовых. Очевидно, что за одним из лидеров кредитного рынка вскоре последуют и другие игроки. «В январе уровень одобрения заявок заемщиков снизился, но всё ещё достаточно высок, поэтому многие застройщики закроют минувший месяц, скорее всего, с хорошими результатами по продажам. А вот дальше перспективы пока весьма сомнительные», — отметил руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. Уже с февраля, по его словам, большинство девелоперов ждут падение активности в среднем на 20—30%, некоторые озвучивают и более пессимистичные прогнозы — до 40%. Разумеется, банкиры учтут возросшие риски и ужесточат условия по рыночным программам. «Растущие требования банков к ипотечным заемщикам приведут на горизонте ближайших двух лет к сокращению выдач ипотечных кредитов на 20-30%»,— полагает гендиректор компании «Центр ипотечного кредитования» Екатерина Мишина. С ее слов, сейчас на рынке очень много ограничений для оформления ипотеки. «Ты должен быть полностью понятным и прозрачным для банка, с подтвержденным доходом. Желательно молодым и без кредитных обязательств. Таких клиентов, к сожалению, не очень много», — добавила ипотечный брокер. Фото: Иван Скрипалев Как отметил «МК» управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич, дальнейшая динамика ставок по ипотеке по-прежнему будет определяться скоростью смягчения монетарной политики Банка России, а также динамикой среднесрочных и длинных ОФЗ. На февральском заседании ЦБ, которое состоится 13 февраля, по его мнению, вероятен сценарий паузы в снижении ключевой ставки, в результате чего ипотечные ставки останутся на текущем уровне. К концу марта он ожидает снижения «ключа» на 50 б.п. за счет возобновления цикла ослабления денежно-кредитной политики Банка России. Рыночные ставки, вероятно, вслед за ключевой также снизятся. В банке «Санкт-Петербург» ожидают в феврале замедления выдач ипотеки, но в годовом выражении рост продолжится (при реализации базового прогноза ЦБ по ключевой ставке), сообщила «МК» пресс-служба кредитной организации. По прогнозу агентства «Эксперт РА», в первом полугодии рыночные ставки по ипотеке будут в пределах 17–21%. «Снижение ставок до 16% существенно увеличит количество заявок и объем кредитования. Но эта ставка все равно достаточно высокая и означает высокую кредитную нагрузку, которая для многих клиентов может оказаться непосильной. Поэтому о возобновлении массового кредитования по рыночным программам имеет смысл говорить при снижении ставки до 12-14%», — отметил Костюкевич. Как сообщила «МК» главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова, рыночная ипотека станет массовым продуктом при ключевой ставке 10-12%. С ней согласен и руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его мнению, рыночная ипотека станет привлекательной лишь тогда, когда ставки по ней опустятся ниже отметки в 12% годовых. Но такой сценарий возможен только при «ключе» ЦБ в 10%. Именно уровень в 10%, по мнению аналитика, станет переломным не только для кредитов, но и для сбережений. Поэтому потенциальным заемщикам, если они могут подождать, следует ориентироваться именно на этот индикатор.