Политический Эксперт

В уходящем году на первичном рынке жилья Московской области существенно изменилась структура предложения. Доля комфорт-класса, который всегда был «визитной карточкой» региона, стремительно сокращается. Аналитики компании «Метриум» по просьбе «МК» выделили и другие важные тренды. Фото: Наталья Мущинкина тестовый баннер под заглавное изображение По предварительным итогам 2025 года на первичном рынке Московской области на 10% снизился объем предложения, отметили аналитики. По их оценке, общее количество квартир и апартаментов, выставленных на продажу, составило 40,9 тыс. единиц. За 11 месяцев уходящего года число доступных квартир в сегменте комфорт-класса сократилось на 15% до 30,7 тыс. В то же время объем предложения в новостройках стандарт-класса остался стабильным и сохранился на уровне 6,4 тыс. квартир. Новым трендом стало расширение предложения более дорогих новостроек в Подмосковье. Так, количество квартир бизнес-класса в продаже выросло на 24%, до 3,5 тыс. лотов. Помимо этого, на региональном рынке появился жилой комплекс премиум-класса, суммарный объем предложения в котором оценивается в 300 квартир. «Рост предложения бизнес-класса в Подмосковье – это закономерный ответ девелоперов на изменившиеся запросы покупателей», – пояснила «МК» директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова. За последние годы, по ее словам, портрет клиента стал более сложным. Многие, особенно после пандемии, переориентировались на удаленный или гибридный формат работы и больше не видят острой необходимости жить в пределах МКАД. Для них на первый план вышли такие ценности, как экология, тишина и возможность жить в более просторной квартире рядом с природой. С – При этом стоимость квадратного метра в Подмосковье, даже в проектах высокого класса, остается значительно ниже, чем в столице, – добавила девелопер. – Это позволяет предложить покупателю продукт с лучшими видовыми характеристиками, более продуманной и разнообразной инфраструктурой – от парков и набережных до качественных образовательных и досуговых объектов. Во-вторых, по данным «Метриум», за 11 месяцев 2025 года новостройки Подмосковья подорожали в среднем на 15% – до 219 тыс. руб. за 1 кв. м. Прирост цен отмечен во всех сегментах рынка. Новостройки стандарт-класса за 11 месяцев выросли в цене на 9% до 168 тыс. руб. за 1 кв. м. В ЖК комфорт-класса стоимость увеличилась на 16% – до 224 тыс. руб., а проекты бизнес-класса подорожали на 8%, до 262 тыс. руб. за 1 кв. м. Наконец, в единственном премиальном проекте, который появился в продаже в 2025 году, цены с апреля успели подняться на 20% – до 275 тыс. руб. за «квадрат». «Раньше премиальная аудитория связывала высокое качество жизни исключительно с центром Москвы, а область рассматривала только как место для дачного отдыха», – заметил «МК» управляющий партнер MR Алексей Годованец. Сегодня, по его мнению, ситуация изменилась. Покупатели больше не готовы идти на компромиссы: они хотят сохранить привычный городской комфорт, но при этом получить экологические преимущества загородной жизни. В-третьих, за 11 месяцев 2025 года выход новых проектов в Московской области замедлился местные застройщики дали старт всего 22 проектам, что на 35% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда начались продажи в 34 комплексах, подсчитали в Метриум». При этом, как отмечают эксперты, заметно изменилась структура новых проектов по классам. Так, резко увеличился вывод на рынок проектов стандарт-класса: с января по ноябрь 2025 года их появилось девять, тогда как годом ранее состоялась три премьеры в этом классе. В то же время существенно сократился запуск проектов комфорт-класса – всего семь в текущем году против 31 в 2024-м. В более дорогих сегментах, напротив, наблюдается рост активности. За 11 месяцев на рынок вышло пять комплексов бизнес-класса против одного годом ранее. Кроме того, в продаже появился один проект премиум-класса, тогда как в 2024 году новинок в этом сегменте не было. Еще один любопытный факт: в текущем году стартовало больше проектов в отдаленных от Москвы локациях, например, в Дубне. «Наблюдаемое замедление темпов вывода на рынок новых проектов комфорт-класса – это очень показательный рыночный сигнал», – считает управляющий партнер ГК «Ферро-Строй»Григорий Ваулин. В условиях экономической неопределенности и трансформации ипотечных программ застройщики, по его оценке, вынуждены адаптировать свои стратегии. Наблюдается поляризация: с одной стороны, девелоперы стремятся сохранить доступность жилья для самой широкой аудитории, делая ставку на проекты стандарт-класса с минимальным бюджетом покупки. С другой, застройщики переключаются на более дорогой продукт, ориентированный на покупателя с собственными накоплениями. В результате эта «золотая середина», которую представляет собой качественный комфорт-класс, начинает размываться. «Именно поэтому проекты, которые сегодня сохраняют этот выверенный баланс, приобретают особую ценность. Полагаю, спрос на такие сбалансированные проекты будет только расти на фоне сокращения их нового предложения», – подчеркнул девелопер В-четвертых, динамика предложения в разрезе муниципалитетов Подмосковья стала разнонаправленной. Среди городских округов, где в ноябре было представлено более тысячи квартир в продаже, заметнее всего объем предложения вырос в Химках – на 36%, до 2,6 тыс. квартир. Далее следует Подольск с приростом на 35%, до 1,4 тыс. квартир. Третье место по этому показателю занимает Красногорск, где количество доступных для покупки квартир увеличилось на 25% – до 4 тыс. единиц. Одновременно в ряде локаций наблюдалось значительное сокращение предложения. Наибольшее снижение зафиксировано в Пушкинском городском округе – на 33%, до 3,7 тыс. квартир. В Одинцове объем доступных для покупки квартир уменьшился на 27% – до 2,9 тыс. единиц, а в Ленинском городском округе – на 17%, до 5,6 тыс. квартир. В-пятых, наиболее заметный рост цен в Подмосковье за 11 месяцев 2025 года отмечен в Долгопрудном, где средняя стоимость одного «квадрата» увеличилась на 40% – до 260,6 тыс. руб. Далее по динамике цен следует Дубна, где средняя стоимость 1 кв. м повысилась на 36%, до 189,5 тыс. руб. Это произошло за счет старта новых проектов, что вывело Дубну в лидеры предложения. На третьем месте по приросту цен – Красногорск: здесь динамика составила 28%, а средняя стоимость 1 кв. м к ноябрю 2025 года достигла 283,1 тыс. руб. На четвертой позиции находится Балашиха с ростом цены на 26%, до 222,8 тыс. руб. Замыкает пятерку лидеров Сергиево-Посадский округ, где зафиксирован прирост в 24% – до 156,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Еще один важный тренд – растущий спрос на подмосковные новостройки: с начала 2025 года застройщики и дольщики заключили в регионе 44,3 тыс. договоров долевого участия, что на 10% больше, чем в январе – ноябре 2024 года, когда было зафиксировано 40,4 тыс. сделок. Рост числа сделок продемонстрировали все сегменты подмосковного рынка. Наиболее заметным он оказался в комфорт- и бизнес-классах, где количество заключенных ДДУ выросло на 10%. Более скромный показатель продемонстрировал сегмент новостроек стандарт-класса, где спрос увеличился на 2%. В-седьмых, аналитики зафиксировали в Московской области снижение доли ипотеки. По предварительным итогам 2025 года, доля ипотечных сделок составила 71%. Тогда как в начале декабря 2024 года этот показатель находился на уровне 82%. Эта тенденция коснулась всех сегментов: в стандарт-классе доля ипотеки сократилась с 82% до 76%, в комфорт-классе – с 82% до 72%, а в бизнес-классе – с 77% до 64%.