Политический Эксперт

Рынок жилой недвижимости с некоторой тревогой ожидает 1 октября. В этот день правительство обещало объявить обновленные условия семейной ипотеки, которая уже давно стала главным драйвером продаж новостроек. Эксперты компании «Метриум» рассчитали три возможных сценария изменения параметров семейной ипотеки и оценили их влияние на заемщиков. По их мнению, главный парадокс предстоящей реформы заключается в том, что при любом раскладе пострадают интересы семей с одним ребенком. Сегодня на них приходится около 60% всех сделок по этой льготной программе. © Pogiba Alexandra/ news.ru/Global Look Press Государственная программа «Семейная ипотека» действует с 2018 года. За это время она несколько раз корректировалась. С 1 февраля 2026 года вступили в силу новые правила: одна льготная ипотека на семью, обязательное участие супругов в качестве созаемщиков и запрет схемы с «донорами». Изменения были внесены, прежде всего, для повышения адресности поддержки и борьбы со злоупотреблениями. Дальнейшее реформирование программы было запланировано на 1 июля 2026 года. Но неожиданно сроки перенесли. Теперь ключевые изменения ожидаются с 1 октября 2026 года. Напомним, текущие условия семейной ипотеки: ссуды с максимальным сроком на 30 лет выдаются под 6% годовых для всех семей. Для жителей Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области максимальная сумма кредита с первоначальным взносом 20% установлена на уровне 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб. Квартиру можно покупать с любым метражом. Главное ожидаемое новшество – дифференциация ставок. То есть, вместо единых 6% для всех ставка теперь будет привязана к числу детей в семье. Логика реформы понятна – сделать поддержку более адресной и стимулировать многодетность: чем больше детей, тем выгоднее кредит. При этом льготный период планируют ограничить по срокам, что даже при низкой ставке увеличит ежемесячный платёж. Окончательные параметры на момент публикации ещё не утверждены постановлением правительства, поэтому возможны корректировки. Для оценки потенциальной финансовой нагрузки эксперты компании использовали актуальные ценовые показатели первичного рынка жилья. По их данным, сегодня в массовом сегменте новостроек Москвы квартира площадью 48 кв. м, в среднем, стоит 21 млн руб., а квартира площадью 49 кв. м в регионах РФ (без учета Москвы и Санкт-Петербурга ), на основе статистики ЕИСЖС, – 7,5 млн руб. Как рассказал «МК» коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин, оптимистичный сценарий предполагает, что ипотечная ставки для семей с одним ребенком будет на уровне 8%, с двумя детьми – 7%, с тремя и более – 6%. Срок действия льготной ставки будет распространяться на весь 30-летний срок кредита. Для Москвы и Мособласти лимит кредита для семей с одним или двумя детьми будет составлять 12 млн руб., для многодетных семей – 18 млн. Для остальных регионов лимит кредита для семей с одним-двумя детьми составит 6 млн, от трех детей и более – 9 млн. Ограничения по минимальной площади квартир не предусмотрены. В таком сценарии долговая нагрузка перераспределяется в пользу многодетных семей благодаря расширению кредитных лимитов. В то время как для семей с одним и двумя детьми платежи умеренно возрастают из-за повышения ставок. При оптимистичном сценарии в Москве при покупке квартиры за 21 млн руб. платеж для семей с одним ребенком вырастет со 121,5 тыс. до 137,6 тыс. руб. ( 13,3%), а для семей с двумя детьми – до 129,4 тыс. руб. ( 6,5%). Для семей с тремя и более детьми благодаря расширению кредитного лимита ежемесячный взнос, напротив, снизится со 121,5 тыс. до 100,8 тыс. руб. (–17%). В регионах России при стоимости квартиры 7,5 млн руб. платеж для заемщиков с одним ребенком увеличится с 36,2 тыс. до 44,2 тыс. руб. ( 22,3%), для семей с двумя детьми – до 40,1 тыс. руб. ( 10,9%), а для многодетных семей составит 36,1 тыс. руб. (–0,3%). «Даже в оптимистичном сценарии заложены серьезные вызовы для покупателей столичного жилья комфорт-класса», – отметил «МК» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Повышение ставки для семей с одним и двумя детьми, по его оценке, приведут к росту ежемесячного платежа в Москве на 6,5-13,3%. Расширение кредитного лимита до 18 млн руб. для многодетных заемщиков позволит снизить их платеж на 17% до 100,8 тыс. руб. Однако в текущих столичных реалиях этой суммы в среднем хватает только на однокомнатную квартиру. Что, согласитесь, вряд ли устроит москвичей–заемщиков, у которых есть ребенок любого пола. «Если же программа получит еще и жесткие ограничения по минимальной площади, это существенно сузит выбор людей. Из-за скромного бюджета семьи нередко вынуждены приобретать самые доступные компактные форматы – студии и небольшие «однушки» площадью до 40 кв. м», – добавил девелопер. В регионах России при стоимости квартиры 7,5 млн руб. платеж для заемщиков с одним ребенком увеличится с 36,2 тыс. до 44,2 тыс. руб. ( 22,3%), для семей с двумя детьми – до 40,1 тыс. руб. ( 10,9%), а для многодетных семей составит 36,1 тыс. руб. (–0,3%). В реалистичном сценарии, в отличие от оптимистичного, предполагается не только повышение ставок, но и ограничение сроков льготного кредита. В этом случае главным фактором становится двухэтапный график обслуживания долга: в первые 15 лет действует субсидированная ставка (10% для семей с одним ребенком, 8% – с двумя и 6% – с тремя и более), а в последующие 15 лет остаток кредита пересчитывается по рыночной ставке (обычно ключевая ставка ЦБ 2% годовых). Для Москвы и Мособласти лимит кредита для семей с одним ребенком составит 12 млн, с двумя – 15 млн, с тремя и более – 18 млн. Для остальных регионов лимит кредита для семей с одним ребенком составит 6 млн, с двумя – 7,5 млн, от трех детей и более – 9 млн. Отметим, что по реалистичном сценарию вводится ограничения по минимальной площади ( от 35 кв. м). Для семей с одним ребенком в столице платеж в первые 15 лет, по расчетам специалиста, вырастет со 121,5 тыс. до 154,9 тыс. руб. ( 27,5%), а с 16 по 30 год составит 167,2 тыс. руб. При воспитании двух детей ежемесячный взнос в льготный период увеличится со 121,5 тыс. до 128,8 тыс. руб. ( 6%), после чего поднимется до 156,9 тыс. руб Семьи с тремя и более детьми в первые 15 лет снизят расходы со 121,5 тыс. до 100,8 тыс. руб. (–17%), однако во второй половине срока платеж составит 143,4 тыс. руб. В регионах для семей с одним ребенком платеж в первые 15 лет вырастет с 36,2 тыс. до 52,9 тыс. руб. ( 46,1%), а затем достигнет 59 тыс. руб. Для двух детей взнос увеличится с 36,2 тыс. до 44,2 тыс. руб. ( 22,1%) с последующим ростом до 55,5 тыс. руб., а для трех и более детей составит 36,1 тыс. руб. (–0,3%) в первые 15 лет и 51,3 тыс. руб. с 16 по 30 год. В консервативном сценарии эксперты закладывают ужесточение параметров программы почти по всем параметрам для основного числа заемщиков: увеличение ставок, снижение лимитов, сокращение срока кредитования. Это приведет к максимальному росту кредитной нагрузки для большинства заемщиков. И только для семей с четырьмя детьми ничего не изменится. Этот вариант корректировки предполагает, что ипотечная ставки для семей с одним ребенком вырастет до 12%, с двумя – до 10%, с тремя и более – до 8%. Субсидированная ставка действует только первые десять лет, далее по базовой ставке (ставка ЦБ 2%). Для Москвы и Мособласти лимит кредита для семей с одним ребенком составит 9 млн, с двумя детьми и более – 12 млн. Для остальных регионов лимит кредита для семей с одним ребенком составит 4,5 млн, с двумя и более – 6 млн. Минимальная площадь квартир – от 40 кв. м. В частности, в Москве для заемщиков с одним ребенком платеж поднимется со 121,5 тыс. до 173 тыс. руб. ( 42,4%) на весь срок кредита. Для семей с двумя детьми ежемесячный взнос в первые 10 лет вырастет со 121,5 тыс. до 154,9 тыс. руб. ( 27,5%), а с 11 по 30 год составит 169,7 тыс. руб. При наличии трех детей платеж в льготный период увеличится со 121,5 тыс. до 137,6 тыс. руб. ( 13,3%) с последующим ростом до 165,5 тыс. руб., а для семей с четырьмя и более детьми составит 121,5 тыс. руб. (0%) в первые 10 лет и 160,2 тыс. руб. в последующие годы. В то же время в регионах платеж для семьи одного ребенка вырастет с 36,2 тыс. до 61,9 тыс. руб. ( 71%) на весь срок. Для семей с двумя детьми взнос в первые 10 лет увеличится с 36,2 тыс. до 52,9 тыс. руб. ( 46,1%), а затем составит 60,3 тыс. руб. При трех детях платеж в льготный период поднимется с 36,2 тыс. до 44,2 тыс. руб. ( 22,1%) с последующим ростом до 58,2 тыс. руб., а для четырех и более детей составит 36,2 тыс. руб. (0%) в первые 10 лет и 55,5 тыс. руб. с 11 по 30 год. «Моделирование трех сценариев показывает, что предстоящая перестройка семейной ипотеки превратит ее из инструмента поддержки строительного сектора в адресный механизм социальной поддержки узкой категории семей», – подчеркнул Проскурин. Главный парадокс реформы, на его взгляд, заключается в том, что максимальная финансовая нагрузка ляжет на семьи с одним ребенком, которые сегодня образуют около 60% всего объема сделок по программе. Напротив, многодетные семьи с тремя и более детьми сохранят доступные условия, а в столичном регионе при оптимистичном или реалистичном развитии событий даже снизят свои ежемесячные затраты. При этом возможное ограничение льготного периода первыми 10 или 15 годами, по мнению эксперта, создаст отложенную нагрузку на семьи во второй половине срока, когда остаток долга перейдет на рыночную ставку. Ограничение по срокам кредитов – наиболее рискованная из рассматриваемых новаций в программе. Для рынка самым сбалансированным вариантом было бы небольшое повышение ставок с одновременным увеличением лимитов и отсутствие ограничений по срокам, полагает специалист.