Политический Эксперт

За первые шесть месяцев 2026 года в Московском макрорегионе (столица и область) ввели в эксплуатацию всего 60,3 тыс. кв. м складов формата light industrial. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (216 тыс. кв. м) объем ввода таких объектов рухнул на 72%. Почему упала инвестиционная активность в складах, производствах и офисах, расположенных под одной крышей? © Nick White/ moodboard/Global Look Press Как считает партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко, тревогу бить рано. По его оценке, снижение текущего объема ввода, в основном, связано с переносом сроков реализации значительной части новых проектов на вторую половину 2026 года. До 1 января 2027 года ожидается ввод около 627 тыс. кв. м объектов формата light industrial, из которых 442 тыс. кв. м придется на одноэтажные проекты и 185 тыс. кв. м – на многоэтажные. В итоге общий объем рынка качественных объектов формата light industrial в Московском регионе может достигнуть 1,59 млн кв. м, увеличившись в 1,76 раза за год. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин также уверен в росте объема сделок во III–IV кварталах по сравнению с январем – июнем. Помимо постоянного увеличения предложения складов формата Light Industrial профильные аналитики отмечают изменение структуры рынка: доля многоэтажных объектов по итогам года может достигнуть 19%, увеличившись на 6 п. п. относительно конца 2025 года. Развитие данного формата связано, в том числе, с реализацией программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Девелоперы, оперирующие в сегменте жилой недвижимости, стремятся к максимально эффективному использованию дорогой земли в черте столицы, увеличивая этажность и объем планируемых объектов МПТ. Современные многоэтажные индустриальные парки, которые в последние годы так полюбили малые производственные компании, продолжает привлекать инвесторов. В том числе и непрофильных. И речь идет не только о девелоперах, специализировавшихся ранее исключительно на жилой недвижимости. Интерес инвесторов к индустриально-складскому сегменту подогревает ряд факторов. Во-первых, дефицит качественного предложения объектов формата light industrial в столице и в Московской области. Во-вторых, стабильно высокий спрос со стороны малого и среднего бизнеса на покупку небольших производственно-складских блоков. В-третьих, бурное развитие многоэтажных индустриальных парков стимулировало процессы сегментации этого сегмента коммерческой недвижимости. Сегодня активно продаются и сдаются в аренду не только лоты на отдельных этажах, но и т.н. промышленные таунхаусы – единые блоки, расположенные на нескольких уровнях комплекса. Меняется и модель реализации одноэтажных объектов. Несмотря на то, что продажа по-прежнему остается приоритетной стратегией для большинства девелоперов, предложение становится более гибким. «С начала 2026 года доля площадей, представленных исключительно на продажу, сократилась с 72% до 63%. Доля предложения только в аренду выросла с 15% до 18%, а доля площадей, доступных одновременно для аренды и приобретения, – с 12% до 19%», – отметил Фомиченко. Таким образом, по его оценке, совокупная доля предложения с возможностью аренды в столице и Подмосковье увеличилась за полгода с 27% до 37%. Этому способствует, в том числе, развитие вторичного рынка: помещения, ранее приобретенные у девелоперов институциональными и частными инвесторами, постепенно выходят в арендную экспозицию. Отметим, что основными пользователями площадей light industrial остаются дистрибьюторские компании, на которые приходится 29,7% занятых объектов. Еще 22,6% формируют предприятия обрабатывающей промышленности, 20,5% – транспортные и логистические компании. В совокупности эти направления обеспечивают около 73% спроса. Кроме того, формат востребован представителями электронной коммерции и пищевой промышленности. Доля вакантных площадей в готовых одноэтажных объектах классов А и В по итогам I полугодия 2026 года почти не изменилась и составила 13,2%. В строящихся проектах законтрактовано 55,4% площадей, что выше значения конца 2025 года в 35%. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на одноэтажные объекты light industrial в Московском регионе в конце июля составила 13,2 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов, снизившись с пиковых значений на начало января (14,6 тыс. руб. за кв. м в год). Средневзвешенная цена продажи одноэтажных объектов, напротив, выросла на 3,1% относительно I полугодия 2025 года и составила 129,7 тыс. руб. за кв. м без НДС. Рост стоимости продажи сохраняется на фоне стабильного спроса на объекты с удачным расположением и качественными характеристиками. По прогнозу NF Group, к концу 2026 года ставки аренды в одноэтажных объектах сохранятся в диапазоне 13–13,5 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов, а цены продажи составят 127–130 тыс. руб. за кв. м без НДС. В готовых многоэтажных проектах, как полагают аналитики, ставки аренды могут находиться на уровне 18–20 тыс. руб. за кв. м в год, а цены продажи – в диапазоне 150–210 тыс. руб. за кв. м без НДС. Таком образом, Light Industrial, который в Московском регионе активно развивается с 2019 года, сохраняет значительный объем потенциального спроса. По оценке Ассоциации индустриальных парков, на текущий момент порядка 90% спроса сместилось именно в пользу готовых производственных помещений, потребность в которых составляет не менее 5 млн кв. м в год. И этому востребованному формату есть куда расти. В ФРГ, к примеру, передовой Light Industrial занимает 55% национального складского рынка. А на классический сегмент Вig box приходится только 45%.