Политический Эксперт

Май неожиданно «облегчил» московскую вторичку сразу на несколько миллионов: по оценке аналитиков «Миэль», к началу лета средняя стоимость проданной квартиры уменьшилась за месяц с 21,6 до 18,1 млн руб. При этом, один «квадрат» жилья, напротив, подорожал, а число владельцев квартир и апартаментов, согласных на скидку, упало на 20%. В причинах этого парадокса решил разобраться «МК». Фото: Геннадий Черкасов «Если смотреть только на среднюю стоимость сделки, можно сделать поспешный вывод, что рынок пошёл вниз. Но майская статистика говорит об изменении структуры продаж. Она никак не связана с падением цен. Всё дело в дорогих трёхкомнатных квартирах, которых в сделках стало заметно меньше», — пояснил управляющий директор «Миэль» «На Николоямской» Александр Москатов. Именно такие лоты, с его слов, обычно сильнее других влияют на средний рыночный чек. В мае большинство сделок с «трёшками» прошло в районах за пределами центра. Среди них — Гольяново, Лианозово, Чертаново и Дмитровский район. В начале лета средняя стоимость проданной трёхкомнатной квартиры составила 22,1 млн руб. Для сравнения, «однушки» продавались, в среднем, за 13,5 млн руб., а «двушки» — за 18,8 млн. Изменился и расклад по бюджету покупки. На квартиры стоимостью до 9 млн руб. пришлось 6% сделок. Ещё 14% занял сегмент от 9 до 12 млн руб. Каждая пятая покупка в мае была стоимостью до 12 млн руб. Это максимальный показатель с февраля. По словам эксперта, на вторичном рынке Москвы продолжает медленно расти интерес со стороны покупателей, однако многие собственники по-прежнему предпочитают не спешить с продажей и ждут более благоприятных условий. В мае 2026 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 10 364 перехода прав на основании договоров купли-продажи готовой жилой недвижимости. Для сравнения, за этот же период было зарегистрировано только 3593 договора участия в долевом строительстве. Свежая статистика ведомства по числу сделок не оставляет сомнений: покупатели уходят с рынка новостроек на вторичку, где средние цены существенно ниже. «В конце весны – начале лета на столичном вторичном рынке продавалось около 106,5 тыс. лотов. Из них 97,9 тыс. штук экспонировалось в «старой» Москве и 8,60 тыс. — в ТиНАО. Объем предложения долгое время почти не меняется», — отметил руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимости Денис Васильев. По его оценке, в течение минувшего мая средний 1 кв. м подорожал в старой Москве на 5%, до 306,5 тыс. руб., а в ТиНАО — на 6%, до 225,3 тыс. руб. Такой значительный скачок за месяц случился впервые с 2012 года. Больше всего за месяц средняя цена «квадрата» подпрыгнула в многокомнатных квартирах старой Москвы — на 9,5% (до 475,6 тыс. руб.), меньше всего в «однушках» — на 4% (до 300,1 тыс. руб.). В двухкомнатных и трехкомнатных квартирах наблюдается повышение стоимости 1 кв. м на 5% и 5,6% (до 297,1 тыс. руб. и 299,2 тыс. руб., соответственно). В Новой Москве за это время медианная цена «квадрата» одинаково поднялась на 6,5% в «двушках» (до 219,9 тыс. руб.) и «трешках» (до 215 тыс. руб.). Один «квадрат» в однокомнатных квартирах подорожал на 5%, до 236,6 тыс. руб., а в многокомнатных — на 5,6%, до 223,9 тыс. руб. «В разрезе типов домов второй месяц подряд подрос в цене современный монолит-кирпич. Впрочем, в лидерах все равно остаются самые недорогие панельные пятиэтажки», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его данным, лидерство в притяжении спроса и, как следствие, в темпах подорожания по-прежнему продолжают удерживать «народные» округа, районы востока и юга столицы, а также районы за МКАД. При этом все дорогие округа — центр Москвы, запад и юго-запад — как и ранее, находятся в аутсайдерах. Васильев обратил внимание на другие любопытные тренды — на фоне активизации спроса средний срок экспозиции вторичных квартир упала в мае до 35 дней (против 56 дней год назад), а доля сделок с дисконтом уменьшилась на 22 п.п., с 83% до 61%. «Причина очевидна — это снижение ключевой ставки. И если стоимость ипотеки в этой связи практически не меняется, то уменьшение доходности банковских вкладов происходит быстрее и заметнее», — заметил эксперт. По его мнению, спрос стал чаще переходить в сделки. Год назад потенциальные покупатели чувствовали себя комфортно на вкладах и просто изучали рынок в поиске вариантов, ради которых они готовы выйти из депозита. Сейчас уже заметна покупательская конкуренция — при дефиците ликвидного предложения она подталкивает оперативно принимать решение о покупке. Позитивное влияние на спрос оказывает и денежно-кредитная политика Банка России. По мнению директора департамента «Домклик» «Сбера» Алексея Лейпи, снижение ключевой ставки увеличит интерес заемщиков к т.н. свежей вторичке (жилье, построенное не более 10 лет назад). По темпам роста цен «свежая» вторичка уже опережает новостройки: 14–15% за год у свежего вторичного фонда против 9,3% у новостроек. С учетом дальнейшего снижения ключевой ставки он ожидает, что доля вторички в структуре выдач ипотеки к концу года может превысить 35%. Однако не стоит забывать и о сдерживающих факторах. По мнению Дениса Васильева, по мере удорожания готового жилья спрос начнет затухать — откуда брать деньги на покупку при таких ставках по рыночной ипотеке? «Нужно учитывать, что в текущих реалиях число покупателей все-таки ограничено, а подъем цен без возможности взять жилищный кредит по «адекватным» ставкам снова приведет к низкой активности на рынке. Долгосрочных факторов роста стоимости квартир на вторичке Москвы пока не наблюдается», — заключил эксперт.