Офисная передислокация: две трети бизнес-центров, выставленных на продажу, расположены за ТТК - «Политика»

С началом нового делового сезона на столичном офисном рынке усилился тренд на децентрализацию. В начале октября около 66% реализуемых деловых комплексов находятся в поясе между Третьим транспортным кольцом и МКАД. При этом в историческом центре предложение сократилось до минимума.

«В настоящее время на первичном рынке офисной недвижимости Москвы продажи ведутся в 70 деловых комплексах», — рассказала «МК» коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. Внутри Садового кольца, по ее оценке, расположено всего четыре бизнес-центра, что составляет лишь 5,7% от общего предложения столицы. Между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК) реализуется 24 проекта (34,3% рынка). 65,7% объектов, в которых продаются офисные помещения, находятся между ТТК и МКАД.

В структуре доступных для покупки офисных блоков диспропорция в пользу пояса ТТК и прилегающих районов выражена еще сильнее. Из 1,5 тыс. помещений в открытой продаже на зону внутри Садового кольца приходится всего 12 лотов, что составляет менее 1% от общего предложения столицы. Пояс между Садовым кольцом и ТТК аккумулирует 132 офисных блока (9%), а территория между ТТК и МКАД концентрирует 1,3 тыс. лотов – 90,2% всего столичного объема. Суммарная площадь реализуемых деловых комплексов в зоне ТТК и за его границами превышает 4 млн кв. м. Таким образом, магистраль ТТК превращается в главный деловой «каркас» города.

Отметим, что качественный состав предложения в центре и за его пределами  заметно отличается. Внутри Садового кольца преобладают объекты классов В и В+, на долю которых приходится 75% проектов в продаже при наличии лишь одного бизнес-центра класса А.

Между тем в зоне Третьего транспортного кольца и в полосе до МКАД доминируют современные комплексы класса А: на них приходится 62,5% проектов в среднем поясе и 78,3% всех деловых центров в наружном поясе. Таким образом, именно районы вдоль ТТК стали основной площадкой для появления высокотехнологичных офисных кварталов с развитыми общественными пространствами и современной инженерией.

Смещение деловой активности к ТТК, по мнению эксперта, сопровождается ощутимым ценовым разрывом. Внутри Садового кольца средняя стоимость 1 кв. м составляет 979,7 тыс. руб. при диапазоне от 650 тыс. руб. в классе В+ до 1,3 млн руб. в классе А. 

В поясе между Садовым кольцом и ТТК средняя цена опускается до 570 тыс. руб. за «квадрат»: в классе А средний показатель составляет 620 тыс. руб., а в классах В и В+ — 326,5 тыс. руб. 

В зоне между ТТК и МКАД средняя стоимость 1 кв. м составляет 391,2 тыс. руб., где офис класса А предлагается в среднем за 435 тыс. руб. за «квадрат», а лоты класса В+ стартуют от 131,6 тыс. руб.

«Исторический центр практически исчерпал возможности для создания современных офисных пространств с масштабной инфраструктурой и вместительными паркингами», — отметила эксперт. При этом, по ее мнению, на столичном офисном рынке отчетливо проявился еще один тренд: примерно пятая часть бизнес-центров сегодня предлагаются на продажу целиком под размещение единой корпоративной штаб-квартиры. 

«По итогам третьего  квартала совокупный объем ввода новых бизнес-центров в Москве на 52% превысил прошлогодний показатель в аналогичном периоде и концу года может стать рекордным за последние 12 лет», — сообщила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.  

«На начало этого года офисный фонд Москвы составлял 20 млн кв. м. В 2026–2030 годах в городе  планируется ввести еще 7,3 млн кв. м офисных площадей», — добавили в CORE.XP, отметив, что одним из ключевых источников нового офисного предложения в мегаполисе становятся девелоперы, ранее специализировавшиеся на строительстве жилых комплексов. 

Предпосылками новой волны строительства бизнес-центров в столице, по мнению профильных аналитиков,  стали сокращение доступного предложения, рост арендных ставок, а также запуск программ комплексного развития территорий  и мест приложения труда в 2020 году, стимулирующих строительство офисов в составе жилых и многофункциональных проектов.