Заемщики не испугались высоких ставок: В Москве доля ипотечных сделок в массовом сегменте первичного рынка жилья достигла 72% - «Политика»

Ипотека остаётся важным инструментом поддержки столичного рынка новостроек: доля кредитных сделок за год выросла в массовом сегменте с 67% до 72%, в бизнес-классе – с 44% до 46%, хотя общее число сделок сократилось на 45% и 14%, соответственно, подсчитали эксперты. При этом средний чек ипотечной сделки за год увеличился на 35% в массовом сегменте и на 15% – в бизнес-классе. Заемщики проявляют активность, несмотря на растущий разрыв между ключевой ставкой ЦБ и рыночными ипотечными процентами.

Как рассказал «МК» коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин, несмотря на то, что ипотечные ставки остаются высокими, а их снижение происходит медленно, доля сделок с привлечением кредита в общем объёме продаж постепенно увеличивается. А вот суммарное число сделок (как с ипотекой, так и без неё) продолжает падать. Это означает, что даже при текущих ставках ипотека все еще выполняет функцию поддерживающего инструмента для рынка.

В июле 2026 года доля ипотечных сделок в массовом сегменте достигла 72% против 67% годом ранее. В бизнес-классе показатель вырос с 44% до 46%. В премиум-сегменте, напротив, доля ипотеки сократилась с 22% до 19%. В высокобюджетном сегменте она увеличилась с 3% до 9%. Таким образом, наиболее заметный прирост доли ипотеки зафиксирован в массовом сегменте (+5 процентных пунктов) и высокобюджетном (+6 п.п.), тогда как в премиуме наблюдается небольшое снижение.

«С начала года средние ставки по рыночной ипотеке без субсидирования снизились с 21,25% до 18,7%», – сообщил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Однако даже при таком снижении ставки, по его мнению, остаются высокими, и покупатели постепенно адаптируются к новой реальности. Они увеличивают размер первоначального взноса, чтобы снизить тело кредита и ежемесячный платёж, активнее используют комбинированные схемы, например, сочетание рыночной ипотеки с рассрочкой от застройщика. Часть клиентов осознанно берут кредиты по текущим ставкам, рассчитывая на рефинансирование в будущем, когда ключевая ставка и ипотечные проценты снизятся до более комфортного уровня. «Такая стратегия становится всё более популярной: покупатели понимают, что ждать дальнейшего снижения ставок можно долго, а подходящий объект может уйти с рынка. В результате ипотека продолжает работать как ключевой инструмент поддержки спроса, несмотря на сохраняющуюся дороговизну заёмных средств», – заключил девелопер.

Данные за январь – июль текущего и предыдущего года подтверждают устойчивость тенденции к росту ипотеки, и показатели в целом сопоставимы с июльскими. За семь месяцев 2026 года доля ипотеки в массовом сегменте составила, по оценке Проскурина, 75% против 62% годом ранее (+13 п.п.), в бизнес-классе – 49% против 38% (+11 п.п.), в премиуме – 21% против 17% (+4 п.п.), в высокобюджетном – 3% против 1% (+2 п.п.).

«В сегменте бизнес-класса наблюдается устойчивый спрос со стороны покупателей, для которых ключевым фактором принятия решения остаётся гибкость в выборе инструментов финансирования», – отметила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Одним из наиболее востребованных решений, с ее слов, становится ипотека траншами – механизм, позволяющий покупателям значительно снизить финансовую нагрузку на начальном этапе. В рамках этой схемы первые платежи по кредиту формируются на основе только части заемных средств, а оставшаяся сумма выдается по мере завершения этапов строительства. Это особенно выгодно для покупателей, которые планируют продать текущее жильё или ожидают поступления доходов: в первые два года ежемесячный платёж может быть снижен на 30-50%, что делает покупку недвижимости более доступной без ущерба для качества и локации объекта.

«По-прежнему основным драйвером спроса остаётся семейная ипотека с льготной ставкой – она активно используется покупателями с детьми, позволяя сократить общую стоимость кредита и улучшить условия кредитования», – добавила Тумайкина.

По оценке специалистов, общее число сделок сокращается. Количество договоров долевого участия с ипотекой также уменьшается. В июле 2026 года с привлечением кредита заключено 908 ДДУ в массовом сегменте, что на 45% меньше, чем в июле 2025 года (1 643). В бизнес-классе число таких сделок снизилось на 14,5% (с 862 до 737), в премиуме – на 6,9% (с 102 до 95). В высокобюджетном сегменте, напротив, зафиксирован рост: с 2 до 4 сделок (+100%), однако в абсолютных цифрах это остаётся крайне незначительным объёмом.

Средний чек ипотечной сделки за год вырос во всех сегментах, кроме высокобюджетного. В массовом сегменте средний бюджет покупки в ипотеку увеличился с 15,6 млн до 21 млн руб. (+35%). В бизнес-классе средняя сумма кредитной сделки поднялась с 25,7 млн до 29,6 млн рублей (+15%). В премиум-сегменте – с 31 млн до 48,4 млн руб. (+56%). В высокобюджетном сегменте средний чек снизился с 85,4 млн до 68,2 млн руб. (–20%), что связано с малой выборкой и структурными особенностями конкретных сделок.

«Несмотря на некоторое снижение ставок по ипотеке с начала года, они остаются на высоком уровне, а разрыв между ключевой ставкой и рыночными ипотечными процентами продолжает увеличиваться», – резюмирует Дмитрий Проскурин. На его взгляд, это сигнализирует о том, что банки оценивают текущую экономическую ситуацию как рискованную и закладывают повышенные премии за кредитный риск. Для устойчивого восстановления рынка необходимо не только продолжать плавное снижение ключевой ставки, но и прорабатывать новые адресные программы поддержки отрасли – в первую очередь для семей с детьми. «Без дополнительных стимулов спрос останется сжатым, а доступность жилья для широких слоёв населения будет снижаться, что в конечном счёте затормозит и девелоперскую активность», – заключил эксперт.