Из московских бизнес-центров ушла мода на гибкость - «Политика»

Столичный рынок гибких (сервисных) офисов демонстрирует признаки замедления. По итогам прошлого года общее предложение сократилось на четверть. С начала этого года негативный тренд только усилился: на фоне отсутствия новых проектов резко обострилась конкуренция операторов коворкингов за наиболее качественные офисные пространства. В результате ставки аренды подскочили, что больно ударило по спросу. Особенно это заметно в центре Москвы. 

тестовый баннер под заглавное изображение

Гибкие офисы считаются относительно  новым форматом коммерческой недвижимости под аренду. Он объединил черты коворкинга и классического офиса. Его главное отличие — на больших бизнес-площадях, выделяемых под компанию, можно при желании быстро  расширить количество рабочих мест или, напротив, сократить. При этом территории общего пользования — переговорные,  кухни, комнаты отдыха, столовые, — для всех резидентов остаются. Второе ключевое отличие гибкого офиса — у работников нет закрепленных за ними рабочих мест. Гибкие офисы, которые чаще всего управляются сетевыми операторами, стали популярными в Москве с конца 2010-х. Однако  минувшей осенью  интерес компаний к новинке стал остывать.

«За 2025 год рынок гибких офисных пространств Москвы пополнился на 35,5 тыс. кв. м, что эквивалентно 5 134 рабочим местам. Это на 25,4% ниже аналогичного показателя 2024 года (47,6 тыс. кв. м, что эквивалентно 6 494 рабочим местам)», — подтвердила Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC Int. По ее расчетам, стоимость аренды в гибких офисах варьируется от 13 300 до 94 600 руб. за рабочее место в месяц, с учетом НДС. Средняя арендная ставка в сервисных офисах Москвы за год увеличилась на 30,6%, достигнув 49 200 руб. за рабочее место, с учетом НДС.   

Такие высокие ставки, естественно,  негативно сказались на спросе: сделки с сервисными офисами в столице составили 61 тыс.  квадратных метров, сократившись на 17% за год. Особенно пострадали IT-компании, обеспечившие около трети общего объёма спроса. 

«Спрос на аренду рабочих мест в столичных гибких офисах и коворкингах упал до минимума», —  подтвердили эксперты  Sezar Group. Основная доля свободных площадей сосредоточена в Центральном Административном округе (53%). 

Как сообщила директор департамента офисной недвижимости  NF Group  Елена Акатова, на текущий момент  в Москве представлено более 150 гибких офисных пространств. В структуре предложения гибких офисов 90% площадок открыты и функционируют, 9% находятся на стадии подготовки к запуску, еще 1% приходится на BTS-проекты (строительство под заказчика) .

По итогам 2025 года общее количество рабочих мест на рынке гибких офисов в Москве увеличилось на 6% за год, составив 59,9 тыс. По состоянию на январь 2026 года доля свободных рабочих мест выросла за год на 5 п. п. и составила 13% (6,8 тыс. рабочих мест).  

Наиболее высокие арендные ставки зафиксированы в ЦАО, где текущее предложение формируют, в основном, сетевые операторы.

Пор оценке Акатовой, средняя арендная ставка за год увеличилась на 26% и составила 59 051 руб. за рабочее место в месяц с учетом НДС, достигнув рекордного значения за всю историю наблюдения за рынком. Максимальный уровень зафиксирован в Белорусском деловом районе – 74,8 тыс. руб./рабочее место/мес., в Павелецком – 71,2 тыс. руб./рабочее место/мес., в деловом кластере ММДЦ «Москва-Сити» – 67 тыс. руб./рабочее место/мес.

В структуре арендаторов в 2025 году, как и годом ранее, лидирующие позиции сохранялись за компаниями TMT-сектора (технологии, медиа и телекоммуникации – «МК») и производственной сферы с долями 36% и 14%, соответственно. На третьем месте – сегмент торговли с долей 14%, тогда как в 2024 году эту позицию занимал сектор B2B. Анализ структуры спроса показывает, что 85% новых арендаторов 2025 г. составили российские компании.

«Сегмент гибких офисов сохраняет потенциал дальнейшего развития. Востребованность сервисных пространств во многом обусловлена ограниченным объемом качественных офисных площадей, особенно в ключевых деловых районах столицы, а также с запросом компаний к оптимизации затрат и гибким форматам размещения», –  подчеркнула Акатова. 

По ее словам, сервисные офисы становятся альтернативой традиционным решениям, предлагая готовую инфраструктуру и большую гибкость аренды в условиях изменяющейся бизнес-среды.

До конца 2026 года, по данным Бабоян, планируется запуск около 20 тыс. кв. м сервисных офисов на 2 788 рабочих мест. Таким образом, показатель будет снижаться дальше – на 43% по сравнению с итогами 2025 года. А на 2027 год новые проекты пока даже не заявлены. Так что замедление на московском рынке сетевых офисов наверняка будет долгосрочным.

Читайте материал: Бизнес-класс мельчает: площади проданных квартир за год уменьшились на 4 квадратных метра