«Апартаменты — надолго, прописка пока временная»: историческое решение Конституционного суда может изменить цены и правила игры на рынке жилья - «Политика»

Конституционный суд РФ впервые признал, что людям, живущим в апартаментах, должно быть разрешено оформлять временную регистрацию, даже если помещение формально считается нежилым. Это решение не простое, а историческое и даже революционное, так как может кардинально перестроить весь рынок недвижимости России и изменить цены.

Этого впервые добилась Виктория Пиунова из Санкт-Петербурга, где доля такого вида недвижимости вторая по стране.

тестовый баннер под заглавное изображение

Когда-то появился тренд: «Купи апартаменты — и живи своей мечтой о городской жизни». Молодые семьи, инвесторы и просто покупатели, которые хотели поселиться ближе к метро или с панорамным видом на реку, бросились покупать апартаменты. Документы выглядели красиво, планировки — симпатично, хотя нередко и без соблюдения обязательных для жилых домов санитарных норм, поэтому в договорах о купле-продаже было указано одно-единственное неудобное слово, на которое поначалу старались не обращать внимание: «нежилое помещение». Подумаешь, туалет есть, комнаты есть, кухня тоже есть… Чего же боле?

Но именно это понятие в конце концов вылилось в юридический парадокс, который теперь признал и высший судебный орган страны.

Апартаменты в России формально не относятся к жилому фонду — это коммерческая недвижимость, классифицируемая как нежилое помещение, которое можно покупать, продавать и сдавать, в нем можно жить, но, ключевое, – без права любой регистрации. Эта правовая «дырка» стала роковой для сотен тысяч людей, которые вложили в такие объекты все свои сбережения, кредиты и надежды на комфорт. 

Несмотря на то, что об этой коллизии со временем узнали, первичный рынок апартаментов российских городов-миллионников менее привлекательным не стал и сейчас на нем предлагается около 10,4 тыс. объектов, и этих запасов, по оценкам экспертов, хватит, как минимум, на 2–3 года продаж.

Иллюзия жилья

Изначально апартаменты привлекали ценой и локацией. Эксперты рынка отмечали, что подобные объекты, как правило, стоили дешевле квартир — на 10–20% за квадратный метр, а в некоторых проектах даже на 25–30%. То есть они казались отличным способом купить «почти квартиру» в хорошем районе да ещё и за меньшие деньги.

Но на практике эта экономия оборачивалась сюрпризом: покупатель получал собственность без жилого статуса. И платил за неё как за коммерческое помещение: коммуналка обычно оказывалась выше, чем в квартире, поскольку услуги начислялись по коммерческим тарифам. Именно юридический статус жилища и стал главным камнем преткновения.

Почему же люди покупали апартаменты? Потому что многие легко верят обещаниям — особенно когда на бумаге те выглядят разумно. Риелторы говорили о выгоде, экономии, перспективе, и что рано или поздно ситуация изменится. Девелоперы размещали проекты там, где квартиры в этот же период стоили заметно дороже. И вот тут вступал в игру бытовой абсурд. Представьте семейную пару, которая приобрела в новостройке светлую студию, окна в сторону парка и кухню, где можно готовить борщ. Они оформили ипотеку, считали коммуналку, мечтали о детях. Но при попытке сделать даже временную регистрацию выяснилось, что эти прекрасные стены — вообще не «жильё» в глазах закона. А в соседней квартире справа у них не соседи, а спа-салон, а слева — вообще хостел с мигрантами. Владельцы апартаментов имели право использовать свою недвижимость как угодно. И совершенно необязательно, чтобы рядом находились детский сад или школа, эти нормы на апартаменты тоже не распространяются.

Иногда, правда, людям не нужны ни школы, но сады. Им элементарно требуется прописка.

С такой проблемой столкнулась Виктория Пиунова из Санкт-Петербурга. Она хотела оформить временную регистрацию в апартаментах родственницы — чтобы жить спокойно, получать медицинские услуги, устроить ребёнка в близлежащее учебное заведение. Однако МВД ей отказало, а суды трёх инстанций поддержали отказ, аргументировав это тем, что апартаменты — нежилые помещения.

И вот тогда дело дошло до Конституционного суда. Конституционный суд признал проблему и поставил диагноз.

Суть решения КС проста, но вполне логична: если государство фактически допускает использование помещений для проживания, то правовая система не может оставлять людей вне рамок основных прав, таких, как свобода передвижения и выбора места пребывания (ст. 27 Конституции РФ) и полноценное использование собственности (ст. 35 Конституции РФ). Формальный статус помещения не должен нивелировать конституционные права человека, живущего там. Суд постановил, что до поправок в законодательство органы регистрации обязаны предоставлять временную регистрацию по месту пребывания в апартаментах гостиничного типа, если помещение действительно пригодно для проживания и используется как жильё. Это касается собственника, членов его семьи и близких родственников. Однако постоянная регистрация (прописка) по прежнему пока останется недоступной.

Тем не менее, в России фактически признали, что люди в апартаментах живут, и это требуется узаконить.

Что это меняет для рынка

Решение КС — не мгновенная реформа, но сигнал, что говорить с рынком жилья нужно не только языком застройщиков и девелоперов, но и от лица реальных людей, которые в эти помещения заселились.

Во-первых, апартаменты, по крайней мере, гостиничного типа, получают временный механизм «легального проживания». Владелец сможет оформить временную регистрацию, а значит — получить доступ к услугам, школам, больницам и социальным механизмам, которые для нежилых объектов были недоступны.

Во-вторых, это может перераспределить интерес инвесторов и покупателей: если раньше апартаменты воспринимались как более дешёвый способ вложить деньги в квадратные метры, теперь их юридическая непрозрачность стала менее невидимой. Многие аналитики уже говорили, что существенную часть привлекательности апартаменты теряли именно из-за неопределённости правового статуса.

В долгосрочной перспективе это решение — как предвестник масштабных изменений в жилищном законодательстве. Собственники апартаментов тоже ждут перемен.

«Я купил апартаменты в Москве в 2019 году. Тогда мне говорили: «Это временно, скоро всё узаконят». В итоге я плачу коммуналку как за бизнес, а объясняю везде, почему у меня нет регистрации, как будто я нелегал. Хорошо, что теперь можно будет выдохнуть», — считает Алексей, владелец апартаментов в СВАО.

У Анны из Санкт-Петербурга история ещё проще:

«Мы с мужем живём в апартаментах пять лет. Когда покупали, были молодыми и нам толком не объяснили разницу. Сейчас у нас ребёнок. Когда пришла пора идти в школу, выяснилось, что мы «никто и нигде». Хотя квартира — вот она. Я до сих пор не понимаю, как так вообще можно было придумать».

Что будет дальше — вопрос открытый. Скорее всего, апартаменты гостиничного типа станут чуть дороже: возможность регистрации повышает их ликвидность. Вероятно, часть покупателей окончательно выберет классическое жильё, не желая жить в промежуточном правовом состоянии. Девелоперам придётся либо честно называть вещи своими именами, либо лоббировать полноценное изменение законодательства.

Но главное — обратного пути уже нет. Больше нельзя делать вид, что апартаменты — это просто «номера с кухней». Они — пространство жизни — со всеми вытекающими последствиями.

Комментарий юриста Юлии Гусейновой

«Практически это решение важно тем, что снимает правовой «тупик»: жить можно, зарегистрироваться нельзя, – задает временный мост до законодательных поправок, но не легализует постоянную регистрацию по месту жительства в апартаментах, это как раз отдельный пласт жилищного и градостроительного регулирования.

Можно сказать, что рынок породил устойчивую практику проживания в апартаментах, а правовая сфера не синхронизировалась и создала конфликт норм, ведомственных процедур и жизненных функций. Решение КС — это попытка признать реальный «функциональный контур» (проживание) и временно перестроить связи (регистрация) до полноценной законодательной реорганизации.

В то же время, нужно понимать, что объект недвижимости как товар, который может выполнять функцию жилья, но юридически оформлен так, чтобы обходить и минимизировать часть социальных обязательств государства и девелопера. Возникает противоречие: жизненные потребности — семья, быт — требуют признания «жилищности», а правовая форма «нежилого» служит иной логике распределения издержек. КС смещает баланс в пользу минимальных социальных гарантий — учет пребывания как условие доступа к правам. КС фактически говорит, что государство обязано рационально отрегулировать сложившуюся практику, иначе оно само производит хаос – теневое проживание, недоучет населения, перекосы нагрузок на инфраструктуру.